De um modo geral, os empresários estão sofrendo triplamente os efeitos
da pandemia decorrente do COVID-19, seja porque estão vulneráveis à doença;
estão precisando se isolar socialmente; e estão vendo a fonte de sua receita
desparecer com a mesma força inversamente proporcional do alastramento do
vírus. E a pergunta que embala a insônia: o que fazer para honrar os
compromissos?
A beleza do direito reside na sua vocação de regular situações
abstratas, antecipando-se ao fato concreto, para daí apontar o caminho a
seguir, através de uma solução estribada na interseção de três valores da
sociedade moderna, que são a Justiça, a lei e o direito.
Não foi por outra razão que o legislador, mais precisamente quando da
edição do Código Civil, concebeu a teoria da imprevisão, segundo a qual em
contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação se tornar
excessivamente onerosa para uma das partes, com extrema vantagem para a outra,
notadamente em razão de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, o devedor
poderá pedir a resolução do contrato, ou a redução de sua prestação, como meio
de evitar a onerosidade excessiva.
Para os lojistas que estão vinculados aos Shoppings Centers através de
um contrato de locação, celebrado com o propósito de explorar um ponto
comercial para venda de seus produtos aos clientes que ali frequentam, o
fechamento desse centro de compras gera duas consequências fáticas
inafastáveis: (i) a primeira, a ausência de receita ante a ausência de
consumidor; e, (ii) a segunda, o esvaziamento temporário do objeto mediato do
contrato, qual seja, a exploração comercial daquele ponto.
Como consequência jurídica, decorre a citada onerosidade excessiva, na
medida em que se pagará por um ponto comercial que não será utilizado, e o que
é pior, não se prestará ao fim colimado, que era, repita-se, a exploração
comercial.
E o que fazer diante disto?
De logo, as partes contratantes devem entender que o problema do qual
derivou o desequilíbrio contratual decorreu de causas alheias à vontade de
ambos os lados, inexistindo, portanto, culpados. Por outro lado, deve-se
entender também que existe uma moldura ficta no contrato, que faz com que a sua
leitura sempre seja interpretada sob os auspícios da boa-fé, que é aquele
princípio que presume que uma parte se comportará sempre da forma como se
espera que a outra também se comporte, conduzindo-se de forma leal e razoável.
Ora, o Shopping Center jamais esperou auferir receita a partir de um
ponto comercial vazio, assim como o lojista jamais imaginou pagar um aluguel
por um ponto que não utilizaria. Por trás de um aparente conflito de
interesses, existe uma convergência de entendimentos no plano da boa-fé, que
deve motivar os contraentes a adotar uma das 03 opções oferecidas pela lei, que
são: a resolução do contrato; a redução da prestação; ou a alteração do modo de
prestá-la.
Deste modo, talvez o melhor caminho para enfrentar o momento de crise
seja lojistas e Locadores, com razoabilidade e boa fé, negociarem a adoção de
uma das 03 opções acima apontadas, na certeza de que não interessa a nenhuma
das partes a judicialização do problema, pois uma solução rápida e consensual
sempre triunfará sobre o melhor dos processos.
Fonte: Atarde online
Nenhum comentário:
Postar um comentário